物権変動と登記

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不動産登記

土地の売買などは、当事者間で行われるため、本来第三者は、土地の売買があったことや土地の所有者を知ることはできない。しかし、それでは取引を安全に行うことができない。そのため民法は、物権変動を外形的に示す方法を用意している。それが登記制度である。不動産の物権変動は不動産登記によって外形的にその存在を示され、不動産登記簿を見れば、不動産の売買契約の存在や土地の所有者を知ることができる。この制度があることによって、第三者は土地の所有者を誰か判別し、安全に取引を行うことができる。しかし、もしこの登記がなければどのような問題が生じるのだろうか。

民法177条

民法177条は次のように規定する。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない

「対抗することができない」とは、法律事実、効果を他人に主張することができないことをいい、本条は、物権変動があったとしても登記を備えていなければ、第三者にその物権変動の存在、効力を主張することができないということを意味する。

二重売買の場合がその典型例である。

設例

Aは、Bとの間でB所有の土地につき売買契約を締結し、代金を支払った。所有権移転登記は行われておらず、BはさらにCとも当該土地の売買契約を結んだ。そしてCへの所有権移転登記が行われた。

二重売買

この場合、Cが第三者と認められれば、Aは、Bとの売買契約の存在を主張することができない。

これが民法177条の原則だが、これには疑問がある。即ち、AB間の売買により、Bは土地について無権利者となり、そのBから権利を承継したCもまた無権利者となるはずだ。つまり、Cの登記は実体権利関係に合致せず、Aは所有権に基づく登記の抹消を請求できることになる。このように考えた場合、177条の意味がなくなってしまう。

思うに、民法176条が物権変動は意思表示により成立することを規定している以上、AB間の契約が存在しないものと扱うのは不可能であり、Bは無権利者となる。しかし、177条の立法目的は取引安全の保護であり、このことを考えれば、登記の不存在を信じたCを保護するのは、その立法目的に合致している。

民法177条の要件

民法177条は、物権変動が存在する場合において、第三者が登場したときに適用される。第三者とは、当事者およびその包括承継人以外の者をいう。

物権変動の原因

判例によれば、177条はすべての物権変動に対し適用がある。つまり、変動の原因が何であろうと177条が適用される。これに対する見解としては、変動原因制限説がある。これは、177条は意思表示による物権変動のみに適用されるとする見解である。

変動原因のいかんによっては、177条の適用対象外として、登記がなくても第三者に対抗することができるのではないか、ということが問題となる。しかし、判例によれば、意思表示による物権変動強制競売・担保不動産競売による物権変動相続による物権変動会社合併による物権変動時効による物権変動なども、登記がなければ第三者に対抗することができない。その理由は以下の通りである。

  1. 177条の物権変動を意思表示による物権変動に限定する理由はない。
  2. 物権変動の原因は、第三者が関知するところではないため、第三者保護を図るためには、変動原因を考慮することは適切ではない。
  3. 登記懈怠の帰責性がある。

第三者

判例によれば、第三者とは、当事者およびその包括承継人以外の者であって、登記欠缺を主張する正当の利益を有する者をいう。この見解は第三者制限説という。もし第三者が制限されないと不法行為者も第三者に該当し、不法行為者を利する結果となってしまう。さらに、第三者を限定しても、取引安全、登記促進という177条の目的を達成することはできる。以上のような理由から177条上の第三者が制限されている。

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